+48 536 454 526 kontakt@zayenohler.pl
WYCENA BUDOWY
Stan Deweloperski
STAN DEWELOPERSKI

Stan Deweloperski

Kompletny przewodnik,
zakres prac i koszty

Pełny zakres SSZ uzupełniony o elewację, wylewki, tynki wewnętrzne, ocieplenie poddasza oraz wszystkie instalacje. Dom jest w 100% gotowy do prac wykończeniowych („pod klucz”)

O STANIE DEWELOPERSKIM

Krok przed
wykończeniem
Twojego
wymarzonego domu

Stan deweloperski to zaawansowany etap budowy domu lub mieszkania, w którym budynek jest całkowicie zamknięty z zewnątrz (posiada elewację, ocieplenie, dach, okna i drzwi zewnętrzne), a wewnątrz jest w pełni przygotowany do rozpoczęcia ostatecznych prac wykończeniowych.

Standardowo obejmuje on rozprowadzenie wszystkich instalacji podtynkowych (elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania), wykonanie wylewek podłogowych, nałożenie tynków na ściany i sufity oraz ocieplenie poddasza. Należy jednak pamiętać, że polskie prawo budowlane nie posiada jednolitej definicji tego terminu.

Z tego powodu dokładny zakres prac, użyte materiały oraz wyposażenie (np. obecność pieca, grzejników czy gniazdek) zawsze zależą od indywidualnych zapisów w umowie zawartej z wykonawcą lub deweloperem.

Instalacje podtynkowe

Instalacje
podtynkowe

Wykonane instalacje
elektryczne, wodno-
kanalizacyjne i centralnego
ogrzewania, przygotowane
do podłączeń urządzeń.

Tynki i wylewki

Tynki
i wylewki

Wykonane tynki na ścianach
i sufitach oraz gotowe
wylewki pod wybrane
wykończenie podłóg.

Ocieplenie budynku

Ocieplenie
budynku

Zrealizowane ocieplenie
ścian, dachu oraz poddasza,
zapewniające efektywność
energetyczną i komfort
cieplny.

Gotowość do prac wykończeniowych

Gotowość do prac
wykończeniowych

Wnętrza przygotowane do
indywidualnej aranżacji –
malowania, układania
podłóg i montażu wyposażenia.

Zayen&Ohler - Stan Deweloperski

Solidna baza
dla Twoich marzeń.

Dom gotowy na wykończenie
dokładnie tak, jak chcesz.

CO WCHODZI W ZAKRES STANU DEWELOPERSKIEGO

Co dokładnie wchodzi w zakres
podwyższonego stanu deweloperskiego?

Aby ułatwić orientację w procesie budowlanym, poniżej rozbijamy stan deweloperski na poszczególne etapy prac, które realizujemy w ramach kompleksowej budowy domów:

01

INSTALACJE WEWNĘTRZNE

INSTALACJE WEWNĘTRZNE

Zanim ściany i podłogi zostaną zasłonięte, ekipy instalacyjne muszą wykonać całą "brudną" robotę. Rozprowadza się kilometry kabli elektrycznych, montuje puszki podtynkowe, kable teletechniczne (internet, alarm, kamery). Hydraulicy układają rury wodno-kanalizacyjne doprowadzając je do łazienek i kuchni. Wykonywana jest instalacja grzewcza (np. rurki ogrzewania podłogowego rozkładane na izolacji ze styropianu) oraz kanały do rekuperacji (wentylacji mechanicznej nawiewno-wywiewnej).

02

TYNKI WEWNĘTRZNE

I OCIEPLENIE PODDASZA
TYNKI WEWNĘTRZNE I OCIEPLENIE PODDASZA

Gdy instalacje są zatwierdzone, do akcji wkraczają tynkarze. Na ściany z cegły lub silikatu nakładane są tynki (najczęściej maszynowe gipsowe, które są bardzo gładkie, lub cementowo-wapienne, które lepiej znoszą wilgoć np. w łazienkach). Równolegle, w przypadku domów z poddaszem użytkowym lub stropodachem lekkim, wykonuje się potężną izolację z wełny mineralnej lub piany PUR, którą zamyka się od spodu płytami gipsowo-kartonowymi na stelażu aluminiowym.

03

WYLEWKI PODŁOGOWE

WYLEWKI PODŁOGOWE

Na rozłożonym styropianie i rurkach ogrzewania podłogowego wylewa się posadzkę (najczęściej jastrych cementowy z miksokreta lub wylewkę anhydrytową). Tworzy ona twardą, idealnie poziomą i równą bazę, na której w przyszłości położysz płytki, gres lub panele. Wylewka musi wyschnąć i "oddać" wilgoć technologiczną, co jest kluczowe przed rozpoczęciem jakichkolwiek prac wykończeniowych.

04

ELEWACJA I WYKOŃCZENIE ZEWNĘTRZNE

ELEWACJA I WYKOŃCZENIE ZEWNĘTRZNE

Stan deweloperski oznacza, że budynek jest w 100% skończony od zewnątrz. Mury pokrywa się grubą warstwą termoizolacji (styropian, wełna), na którą nakładana jest siatka z klejem, grunt, a docelowo tynk strukturalny (np. silikonowy) w wybranym kolorze. Zamontowane są również parapety zewnętrzne, rynny, a rury spustowe są podłączone do kanalizacji deszczowej lub studni chłonnych.

DEFINICJA STANU DEWELOPERSKIEGO

Dlaczego definicja
stanu deweloperskiego jest tak płynna?

Dla jednego wykonawcy stan deweloperski oznacza dom gotowy do zamieszkania z brakiem jedynie paneli i farby, podczas gdy dla innego może to być zaledwie surowy budynek z tynkami i wyprowadzonymi rurami, bez pieca czy ocieplenia poddasza. Brak regulacji prawnych sprawia, że to Ty jako inwestor musisz być niezwykle czujny.

Zanim podpiszesz umowę, bezwzględnie zweryfikuj następujące elementy w załączniku o nazwie "Standard Wykończenia":

System grzewczy:

Czy w cenie znajduje się źródło ciepła (kocioł gazowy, pompa ciepła), czy jedynie rozłożone rurki w podłodze?

Czy zamontowane będą grzejniki?

Punkty elektryczne:

Ile dokładnie punktów elektrycznych i świetlnych (puszek) przewiduje umowa dla każdego pokoju?

Każdy dodatkowy punkt ponad standard to często wysoka dopłata.

Biały montaż elektryczny:

Czy wykonawca zamontuje gniazdka, włączniki światła i tablicę rozdzielczą, czy zostawi tylko wystające ze ścian kable?

Zagospodarowanie terenu:

Czy stan deweloperski obejmuje wyłożenie podjazdu kostką brukową, wykonanie ogrodzenia i tarasu, czy teren wokół domu pozostanie placem budowy?

PORÓWNANIE

Stan deweloperski a Stan pod klucz zestawienie różnic

Wielu inwestorów zastanawia się, co dokładnie trzeba zrobić, odbierając dom w stanie deweloperskim. Poniższa tabela jasno obrazuje granicę pomiędzy tymi dwoma standardami:

Element
wykończenia
domu		 Stan
Deweloperski		 Stan
Pod Klucz
Podłogi Surowa wylewka betonowa/anhydrytowa Ułożone panele, gres, parkiet, listwy przypodłogowe
Ściany i sufity Tynki (czasami jednokrotnie zagruntowane na biało) Gładzie, szlifowanie, dwukrotne malowanie na gotowo
Drzwi wewnętrzne Brak (pozostawione puste, otynkowane otwory) Zamontowane ościeżnice i skrzydła drzwiowe
Łazienka (Biały montaż) Wyprowadzone rury ze ściany, pusty beton Ułożona glazura, prysznic, WC, umywalki, baterie
Kuchnia Wyjścia wody, prądu i wentylacji Zabudowa meblowa, podłączony sprzęt AGD
Osprzęt elektryczny Puszki w ścianach i wystające kable Zamontowane włączniki, gniazdka, oświetlenie
Zayen&Ohler - Planujesz budowę domu

Planujesz budowę
domu?

Porozmawiajmy o Twoim projekcie
i sprawdźmy jak możemy Ci pomóc

UMÓW SPOTKANIE
FAQ

FAQ – Najczęstsze pytania o Stan Deweloperski

Większość wykonawców domów jednorodzinnych traktuje osprzęt elektryczny (gniazdka, ramki, włączniki światła) jako element wykończenia wnętrz, zostawiając jedynie tzw. puszki z kablami. Jednak deweloperzy budujący duże osiedla lub mieszkania często instalują podstawowy, najtańszy "biały montaż" elektryczny w standardzie. Zawsze sprawdź to w umowie.
Standardowo ściany są pokryte jedynie szarym tynkiem cementowo-wapiennym lub beżowym tynkiem gipsowym. Coraz częściej jednak deweloperzy wprowadzają do umów zapis o "jednokrotnym pomalowaniu farbą podkładową (gruntującą) na biało". Nie jest to jednak ostateczne malowanie – takie ściany zazwyczaj i tak wymagają położenia gładzi lub przynajmniej pomalowania farbami docelowymi.
Czas zależy od metrażu, skomplikowania projektu wnętrz oraz dostępności ekip wykończeniowych. Przeciętnie, dla domu jednorodzinnego o powierzchni około 120-150 m², kompleksowe prace wykończeniowe (kładzenie płytek, paneli, białego montażu, malowanie, montaż mebli) zajmują od 2 do 5 miesięcy, o ile materiały (płytki, drzwi) zostały zamówione z odpowiednim wyprzedzeniem.
Źródło ciepła to jeden z najbardziej spornych punktów. Zazwyczaj "podwyższony stan deweloperski" obejmuje pełną kotłownię z podłączonym urządzeniem grzewczym. Bywa jednak, że deweloperzy sprzedają domy jedynie z "wyprowadzeniami pod piec", pozostawiając zakup drogiej pompy ciepła lub pieca gazowego na barkach nabywcy. Ten punkt musisz przeanalizować w załączniku standardu wykończenia.
Zdecydowanie tak! Wynajęcie niezależnego inżyniera budownictwa lub inspektora nadzoru to zazwyczaj niewielki koszt, co stanowi ułamek wartości inwestycji. Ekspert przy użyciu kamery termowizyjnej, łat murarskich i wilgotnościomierzy sprawdzi ściany, sprawność wentylacji, poszuka mostków termicznych oraz sprawdzi spadek wylewek. Wszelkie wady ukryte, które podpiszesz przy odbiorze bez uwag, będziesz musiał naprawić na własny koszt podczas wykończeniówki.
Parapety zewnętrzne (blaszane, aluminiowe) są montowane zawsze, ponieważ stanowią zabezpieczenie elewacji. Parapety wewnętrzne (konglomerat, drewno, PCV) to element sporny. Wielu deweloperów je montuje, traktując jako koniec prac stolarskich, inni jednak zostawiają puste wnęki pod oknami, aby inwestor sam dopasował parapety do blatów kuchennych i stylistyki wnętrza.
Tynki gipsowe nakłada się szybciej, są bardzo gładkie (często nie wymagają gładzi, by móc je pomalować grubszą farbą) i tworzą przyjemny mikroklimat (chłoną wilgoć). Niestety są miękkie i podatne na zarysowania, a w razie dużego zalania wodą ulegają zniszczeniu. Tynki cementowo-wapienne są twarde, wysoce odporne na wilgoć (idealne do łazienek i garaży) i bardzo wytrzymałe mechanicznie, ale mają chropowatą strukturę i niemal zawsze wymagają położenia dodatkowej warstwy gładzi przed malowaniem.
Kluczowa jest tutaj wilgotność wylewki. Zarówno tynki, jak i jastrych wprowadzają do budynku potężne ilości wody technologicznej. Przed rozpoczęciem prac posadzkarskich wylewka (zwłaszcza anhydrytowa) musi być wygrzana (proces tzw. wygrzewania posadzki uruchamiany na piecu/pompie ciepła). Wilgotność sprawdzamy profesjonalnym miernikiem (tzw. metodą CM). Zbyt wczesne położenie paneli na wilgotny beton doprowadzi do ich wypaczenia i pleśni.
Tak. Aby budynek można było nazwać "stanem deweloperskim", dom musi stanowić zamkniętą termicznie bryłę. W przypadku poddaszy użytkowych oznacza to położenie izolacji (najczęściej od 25 do 35 cm wełny mineralnej lub izolacji natryskowej PUR) pomiędzy krokwiami oraz zamknięcie skosów stelażami i płytami gipsowo-kartonowymi.
To zależy wyłącznie od modelu sprzedaży i zapisów. Większość renomowanych deweloperów osiedlowych oddaje podjazdy wyłożone kostką (lub utwardzone), ogrodzenie panelowe z 3 stron (bez frontu) oraz zniwelowany, czarny grunt w ogrodzie. Często zdarza się jednak – zwłaszcza przy mniejszych inwestycjach lub budowie systemem gospodarczym – że pojęcie stanu deweloperskiego dotyczy tylko budynku, a podwórko pozostaje nietkniętym placem budowy.