+48 536 454 526 kontakt@zayenohler.pl
WYCENA BUDOWY
Jakie formalności trzeba załatwić przed rozpoczęciem budowy domu?
Autor Franciszek Olesiński
Data publikacji
Czas czytania 4 min.
PORADNIK INWESTORA PRZEPISY I DOTACJE

Jakie formalności trzeba załatwić przed rozpoczęciem budowy domu?

Zanim na placu budowy pojawi się pierwszy sprzęt ciężki, inwestor musi przejść przez rygorystyczny proces formalno-prawny, którego zwieńczeniem jest uzyskanie prawa do dysponowania terenem na cele budowlane. Procedura ta rozpoczyna się od weryfikacji lokalnych przepisów (uzyskanie wypisu z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub Decyzji o Warunkach Zabudowy). Kolejnym etapem jest zgromadzenie dokumentacji technicznej: mapy do celów projektowych od uprawnionego geodety, opinii geotechnicznej oraz technicznych warunków przyłączenia mediów od lokalnych dostawców. Z tym kompletem dokumentów architekt wykonuje adaptację projektu typowego do warunków działki, tworząc Projekt Budowlany. Całość składa się w Starostwie Powiatowym w celu uzyskania pozwolenia na budowę lub dokonania zgłoszenia z projektem. Formalności zamyka odebranie z urzędu opieczętowanego Projektu, Dziennika Budowy oraz prawomocne Pozwolenie na Budowę. Przed rozpoczęciem prac na budowie należy zawiadomić Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego (PINB) o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót.

ETAP I

Uwarunkowania lokalne i zapewnienie mediów

Każda inwestycja musi być zgodna z ładem przestrzennym danej gminy. Pierwsze kroki należy skierować do urzędu miasta lub gminy, a następnie do gestorów sieci.

  • MPZP lub "WZ-ka" Jeśli działka objęta jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), należy uzyskać z urzędu wypis i wyrys z tego dokumentu. Jeśli planu nie ma, konieczne jest złożenie wniosku o wydanie Decyzji o Warunkach Zabudowy (WZ). Dokumenty te ściśle określają, co (jak wysoki dom, z jakim dachem i elewacją) można wybudować na danej parceli.
  • Warunki techniczne przyłączenia mediów Do zaprojektowania instalacji i zagospodarowania terenu, architekt potrzebuje oficjalnych wytycznych. Należy wystąpić do zakładu energetycznego o warunki przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, a do zakładu wodociągów i kanalizacji o warunki przyłącza wod-kan (lub potwierdzenie możliwości budowy studni i szczelnego szamba / oczyszczalni).
ETAP II

Pomiary terenowe i adaptacja projektu

Gotowy projekt z katalogu (projekt typowy) to w świetle prawa polskiego jedynie "półprodukt". Aby stał się pełnoprawnym Projektem Budowlanym, musi zostać dostosowany do konkretnej działki przez Projektanta (Architekta).

  • Mapa do celów projektowych (MdCP) Zleca się ją uprawnionemu geodecie. Geodeta aktualizuje standardową mapę zasadniczą, nanosząc na nią aktualny stan ukształtowania terenu i sieci podziemnych.
  • Badania geotechniczne gruntu Choć przepisy często dopuszczają zwolnienie z tego obowiązku przy prostych domach jednorodzinnych, z inżynieryjnego punktu widzenia jest to etap krytyczny. Geolog (geotechnik) wykonuje odwierty i określa nośność gruntu, co pozwala konstruktorowi odpowiednio zaprojektować fundamenty.
  • Adaptacja przez architekta Uprawniony projektant adaptujący wrysowuje dom na mapę geodezyjną (tworząc Projekt Zagospodarowania Terenu - PZT), przelicza konstrukcję dachu na lokalne strefy wiatrowe/śniegowe, dopasowuje fundamenty do opinii geologa i składa oświadczenie o przejęciu odpowiedzialności za projekt.
planowanie przestrzenne
planowanie przestrzenne
pomiary w terenie
pomiary w terenie
adaptacja inżynieryjna
adaptacja inżynieryjna
ETAP III

Pozwolenie na budowę a Zgłoszenie z projektem

Skompletowany w trzech egzemplarzach Projekt Budowlany trafia do Wydziału Architektury i Budownictwa w Starostwie Powiatowym (lub Urzędzie Miasta na prawach powiatu). Inwestor ma do wyboru dwie ścieżki administracyjne.

  • Pozwolenie na budowę Standardowa procedura, dedykowana dla budynków o wyższym stopniu skomplikowania, lub takich, których obszar oddziaływania wykracza poza granice działki inwestora (np. dom usytuowany blisko granicy z sąsiadem). Urząd ma ustawowo 65 dni na wydanie decyzji. Po jej wydaniu należy odczekać 14 dni na uprawomocnienie się dokumentu.
  • Zgłoszenie budowy z projektem (tzw. milcząca zgoda) Procedura uproszczona dla domów jednorodzinnych, których obszar oddziaływania w całości mieści się na działce inwestora. Składa się ten sam komplet dokumentów, jednak urząd ma tylko 21 dni na zgłoszenie ewentualnego sprzeciwu. Jeśli tego nie zrobi, inwestor uzyskuje prawo do rozpoczęcia prac (brak decyzji papierowej to tzw. milcząca zgoda urzędu).
ETAP IV

Dziennik Budowy i zawiadomienie Nadzoru (PINB)

Uzyskanie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę (lub odczekanie 21 dni przy zgłoszeniu) nie uprawnia jeszcze do wbicia pierwszej łopaty. Istnieją dwie ostatnie formalności warunkujące legalność startu robót.

  • Rejestracja Dziennika Budowy Należy zakupić standardowy Dziennik Budowy i złożyć go w urzędzie (który wydał pozwolenie) w celu ostemplowania i zarejestrowania. Jest to oficjalny dokument urzędowy o ścisłym zarachowaniu, w którym dokumentowany będzie cały przebieg procesu budowlanego.
  • Zawiadomienie PINB Najpóźniej na jeden dzień przed planowanym rozpoczęciem prac (np. wejściem geodety na tyczenie lub koparki), należy złożyć do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego zawiadomienie o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót. Do zawiadomienia bezwzględnie dołącza się oświadczenie Kierownika Budowy (potwierdzające przyjęcie przez niego obowiązków) oraz oświadczenie Inspektora Nadzoru Inwestorskiego (jeśli został ustanowiony).
FAQ

FAQ – Najczęstsze pytania
o formalności budowlane

Decyzja o pozwoleniu na budowę jest ważna przez 3 lata od dnia, w którym stała się ostateczna (prawomocna). Oznacza to, że w tym czasie inwestor musi rozpocząć roboty budowlane (np. wykonać wytyczenie geodezyjne lub pierwsze wykopy) i udokumentować ten fakt wpisem w Dzienniku Budowy. Ponadto, budowa nie może zostać przerwana na okres dłuższy niż 3 lata. Jeśli tak się stanie, pozwolenie wygasa.
Tak, jest to absolutnie obowiązkowe. Zgodnie z Prawem Budowlanym, budowa domu jednorodzinnego na podstawie zgłoszenia z projektem (czyli tryb uproszczony) zdejmuje z inwestora jedynie część biurokracji w wydziale architektury, ale nie zwalnia go z przestrzegania reżimu technologicznego. Obowiązek ustanowienia wykwalifikowanego kierownika budowy oraz prowadzenia Dziennika Budowy pozostaje w pełni utrzymany.
W świetle polskiego prawa budowlanego, prace przygotowawcze (do których zalicza się niwelacja terenu, wytyczenie geodezyjne, czy budowa obiektów tymczasowych, takich jak baraki) wolno rozpocząć wyłącznie na terenie objętym pozwoleniem na budowę lub zgłoszeniem, po zawiadomieniu nadzoru budowlanego. Wcześniejsze wpuszczenie koparki na działkę stanowi samowolę budowlaną, podlegającą surowym karom finansowym.
Jest to strefa wyznaczona w otoczeniu obiektu na podstawie odrębnych przepisów (np. przeciwpożarowych, o zacienianiu, o odległościach od granic). Jeśli projektowany dom nie ogranicza w żaden sposób możliwości zabudowy na działkach sąsiednich, obszar oddziaływania zamyka się w granicach działki inwestora – można zastosować zgłoszenie na 21 dni. Jeśli jednak dom generuje uciążliwości dla sąsiadów, konieczna jest pełna procedura pozwolenia na budowę.
Utrata Dziennika Budowy to bardzo poważny problem prawny, ponieważ jest to jedyny oficjalny dowód poprawnego przebiegu prac ulegających zakryciu. W przypadku jego zgubienia lub zniszczenia nie można tak po prostu kupić nowego. Konieczne jest wystąpienie do organu (starostwa) z wnioskiem o wydanie nowego dziennika oraz – co najtrudniejsze – przeprowadzenie formalnego odtworzenia wszystkich dotychczasowych wpisów, co często wymaga ekspertyz rzeczoznawców budowlanych zatwierdzających to, co już zostało zbudowane.

Następne artykuły